Konut Kredisi Hesaplamasında Nelere Dikkat Etmeli?

Konut Kredisi Hesaplamasında Nelere Dikkat Etmeli?

Faiz oranı tüm kredi türlerinde önemlidir fakat konut kredisi hesaplaması yaparken bilhassa önemlidir. Zira çekilen tutar yüksek ve vade süreleri uzun olduğu için, oranlar arasındaki küçük farklar bile toplam geri ödeme rakamına ciddi bir şekilde yansıyabilir.

Dolayısıyla konut kredisi hesaplamasında faiz oranları son derece önemlidir. Ayrıca ev kredisi hesaplamasında unutulmaması gereken bir diğer nokta ise peşinatın önemidir. Peşinatınız ne kadar fazla ise kullanacağınız kredinin meblağsı da o denli düşük olacaktır.

Yukarıda belirttiğimiz gibi faiz oranları son derece önemlidir. Bununla birlikte konut kredilerinde vade süresi de çok önemlidir. Zaten faizin oranını, belli bir ölçüde bu vade süresi belirler. Yani ödeyeceğiniz taksit sayısı ne kadar çok olursa faiz oranı o kadar yüksek olur. Örnek verecek olursak 60 ay vadeli bir konut kredisi ile 120 ay vadeli bir ev kredisi için ödeyeceğiniz tutar aynı olmayacaktır.

Burada esas olan bir dengeyi tutturmaktır. Bu da, bütçeniz çerçevesinde aylık taksit tutarı ile toplam geri ödeme rakamı arasındaki dengedir. Şöyle izah edebiliriz: Faiz ödemesini az tutmak için vade süresini kısa tuttuğunuzda taksitleriniz yüksek olacaktır. Taksit tutarını aşağıya çekmek için borçlanma süresini yukarı çektiğinizde ise geri ödediğiniz toplam tutar yüksek olacaktır.

Unutmayın! Ödemelerin yalnızca bir 1 ay aksaması bile sonraki ay sizi ciddi bir borç yükünün altında bırakabilir. Bu nedenle konut kredisi hesaplaması yapmak, ince bir dengeye bağlıdır. Hem ileride oluşabilecek nahoş durumlara karşı aylık ödemelerin bütçeyi zorlamamasına dikkat etmeli hem de gereksiz faiz ödemesi yapmaktan imtina etmek gerekir.

Sonuç olarak diyebiliriz ki sizin için en uygun konut kredisi, faiz oranı en düşük olan değil, bütçenizi en az yoran konut kredisidir

Konut Kredisi Maliyet Kalemleri Nelerdir

Konut kredisi hesaplaması yaparken yalnızca faiz oranı ile kredinin toplam maliyeti belirlenemez. Çünkü konut kredilerinde ilave olarak şu ücretlendir meler yer alır:

• Dosya masrafı
• Komisyon ücreti
• Ekspertiz bedeli
• İpotek tahsis bedeli
• İpotek fekki bedeli
• DASK ücreti
• Konut sigortası bedeli
• Hayat sigortası ücreti
• Ferdi kaza sigortası ücreti
• Hesap işletim ve ekstre ücretleri

Bunlara ilave olarak eğer bir erken ödeme gerçekleşirse bunun da cezası vardır. Yani ev kredisi taksitlerinizin tamamını vadesinden önce ödemek isterseniz, ödemek istediğiniz tutarın en fazla %2 oranında ceza ödeyebilirsiniz. Bu durum, kredi veren bankanın inisiyatifindedir.

Konut Kredisi Dosya Masrafı

Ev kredilerinden tahsis edilen dosya masrafları, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından Resmi Gazete’de yayımlanan ilgili yönetmeliğe göre kredi tutarının binde 5’ini geçemez. Yani 100.000 TL’lik bir konut kredisinin dosya masrafı en fazla 500 lira olabilir.

Tabii dosya masrafsız konut kredisi de kullanabilirsiniz. Bu tamamen bankanın inisiyatifindedir. Zaman zaman kredi veren bankalar bu yönde kampanya yapabiliyorlar. Diğer ana maliyet kalemlerini de açıklayalım…

Ev Kredisi Komisyon Ücreti
Konut kredilerinden alınan komisyon ücretleri, bankaların peşin olarak aldıkları bir bedeldir. Düşük faizli konut kredisi ürünlerinde bu bedel daha yüksek iken, yüksek faizli ev kredisi ürünlerinde daha azdır. Kredinin bir kısmının daha en baştan ödenmesi gibi düşünülebilir.

Konut Kredisi Ekspertiz Bedeli

Ekspertiz ücreti, satın alınmak istenen gayrimenkule bedel biçen emlak uzmanına ödenen ücrettir. Bankalar, Sermaye Piyasası Kurulu’ndan lisans almış bağımsız ekspertizler ile çalışırlar. Bunlarda satın alınmak istenen konutun krediye uygun olup olmadığını ve ne kadarına kadar kredi verilebileceğini belirlerler. Kredilendirme oranı hakkında ilgili başlıkta ayrıntılı bilgi verilmektedir.

Ev Kredisi İpotek Tahsis ve Fekki Ücretleri

Bankalar, kredinin kullanıldığı konutu, kredi müddetince ipotek ederler. Tapu Kadastro dairesinde bu sebeple ortaya çıkan masrafları da tüketicilerden tahsis ederler. Aynı şekilde bu ipoteğin kaldırılması hasebiyle doğan masraflar da tüketicilerden tahsis edilir.

Konut Kredisi Sigorta Bedelleri

Ev kredisi kullandırımında bankalar, kredi başvurusunu yapan kişiden hayat sigortası ve ferdi kaza sigortası yaptırmasını beklerler. Ayrıca ilgili konutun sigortalanmasını ve DASK’ının da yatırılmasını ön koşul olarak sunarlar. Hepsi toplanıp bir yekun oluşturduğunda kayda değer bir başka masraf daha ortaya çıkmış oluyor.

Konut Kredisi Başvurusu ile İlgili Bilmeniz Gerekenler

Konut kredisi başvurusu prosedürleri diğer tüketici kredilerinde olduğundan biraz daha farklıdır. Ev kredisi başvurusunda ilgili konut, krediyi onaylayan bankaya ipotek edileceği, kredinin vadesi uzun yıllar olduğu ve kredi tutarı yüksek olduğu için süreç biraz farklı ilerlemektedir.

Öncelikle satın almak istediğiniz gayrimenkulün krediye uygun olması gerekmektedir. Bu noktada bankaların belirlediği ve SPK lisansı bulunan bağımsız emlak uzmanları devreye girerler. Birtakım kıstaslara göre evin, uzun vade süresince rehin edilip edilemeyeceğine karar verirler. Ve tabii yine o kriterlere göre eve bir fiyat biçerler. Siz de kredinizi bu fiyatlandırma üzerinden kullanırsınız. Konut kredisi başvurusunda kredilendirme oranı, konut için belirlenen fiyatın en fazla %75’i olabilir. Bu nedenle konut için belirlenen değerin en azından %25’ini nakit olarak ödemeniz gerekir. Peşinatsız konut kredisi kullanımı ise, tıpkı faizsiz ev kredisi kullanımı gibi (bankalar üzerinden) söz konusu değildir.

Ekspertiz Raporu Hangi Kıstaslara Göre Belirlenir?

Ev kredisi başvurusu için bir nevi ön koşul olan uzman raporu, rastgele değil belli bir takım kriterlere göre hazırlanır. Emlak uzmanlarının dikkat ettikleri ve birer ölçüt olarak aldıkları unsurlar arasında şunlar yer alır:

• Tapu kaydı (olmazsa olmaz)
• Tapu bilgileri (imar durumu, hisse durumu vs)
• Binanın yaşı (ne kadar yeni o kadar iyi)
• Yapının fiziki durumu (kullanılan malzemelerin kalitesi, onarım ihtiyacı vb)
• Dairenin özellikleri (ısıtma, yalıtım gibi)
• Gayrimenkulün konumu (şehir, semt, ulaşım imkanları vb)
• Emsal konutların değerleri

Konut Kredisi Başvurusu için Gerekli Belgeler Nelerdir?

Yukarıda da belirttiğimiz gibi konut kredisi başvurusunda süreç nispeten daha farklıdır. İşleyişi farklı kılan unsurlardan birisi de banka tarafından istenen belgelerlerdir. Bankanın sizden talep edeceği evrakları aşağıdaki gibi listeleyebiliriz.

• Gelir belgesi ve kanunen reşit olmak (olmazsa olmaz)
• Kimlik belgesi (nüfus cüzdanı, ehliyet, nüfus kayıt örneği, pasaport gibi)
• İkameti belgeleyen evrak (başvuru sahibi adına düzenlenmiş fatura veya muhtarlık kağıdı)
• Çalışır durumda olduğunuza dair kağıt (SGK dökümü vb)
• Satın alınmak istenen konutun tapu bilgileri ve evrakları

Bu belirttiğimiz şartlar gerçek kişiler için geçerlidir. Tüzel kişilerde istenen evraklar sunulan koşullar şubelere göre değişkenlik gösterebilir: Ticaret sicil gazetesi örneği, vergi beyannameleri, bilanço kayıtları vs. İlaveten Kredi Kayıt Bürosu (KKB) notunuzun da kredi kullanımı için yeterli olması gerekir. Yani bankalarla geçmiş ilişkilerinizin temiz ve bugünkü finansal durumunuzun iyi olması gerekmektedir.

Konut Kredileri Hakkında Merak Edilenler

Konut kredisi hesaplaması, başvurusu ve maliyetleri ile ilgili teferruatları açıkladık. Bu başlıkların dışında sizlerden uzmanlarımıza konut kredileri hakkında sıkça sorulan soruları da derledik. En çok merak edilen konular olan; “konut kredisi yeniden yapılandırması, kredi ile satın alınmış evin satışı ve icradan ev satın almak, ipotekli ihtiyaç kredisi ve konut kredisi ile mortgage kredisi arasındaki farklar” konularını açıklık getirmeye çalıştık.

Konut Kredisi Yapılandırması Nedir, Nasıl Yapılır?

Konut kredisi yapılandırması en basit anlatımıyla; mevcut kredi borcunun, yeni bir kredi ile baştan planlanmasıdır. Yeniden yapılandırmada, o gün geçerli olan konut kredisi faiz oranları ile hesaplanmış yeni bir ödeme takvimi oluşturulur. Duruma göre taksit tutarları artabilir, azalabilir.

Genellikle iki durumda yapılır:

Merkez Bankası (MB) tarafından güncellenen faiz oranlarının, kredinin kullanıldığı dönemdeki faiz oranlarından düşük olması durumunda (yeni bir ödeme planı için).
Aylık kredi taksitlerinin yüksek gelerek ödenememesi durumunda (vade süresinin uzatılarak aylık taksit tutarlarının düşürülmesi için).Konut kredisi borcunun yeniden yapılandırması hakkında daha fazla bilgi almak için ilgili makalelerimizi okuyabilirsiniz.

Kredi Borcu Devam Eden Ev Satılabilir mi?

Kredi borcu devam eden evler belli koşullarda satılabilir elbette. En çok uygulanan 2 yöntemden biri, evin ipoteğinin kaldırılarak devredilmesidir. Yani evi sizden satın almak isteyen kişi bankaya olan borcu tamamen kapatır ve tapu devir işlemleri bu şekilde gerçekleşir. Diğer seçenek ise evi, konut kredisi borcu ile birlikte olduğu gibi devretmektir.

Çok fazla uygulanmayan bir diğer yol ise şöyledir: Borç azalmış ise, bireysel tüketici kredisi çekilerek konut kredisi borcu kapatılabilir. Bu sayede rehin durumu kalkar ve ev devredilebilir.

İcradan Ev Alırken Konut Kredisi Çekilebilir mi?

Esas olarak icra yoluyla gayrimenkul alırken ev kredisi başvurusu yapılabilir. Bununla birlikte bu başvuruların kredi veren bankalar tarafından onaylanma ihtimali son derece düşüktür. Sebebiyse bu tip taşınmazların hukuki durumlarıdır. Yani satış sonrası mahkeme yolunun açık olması ve akabinde alınacak olan kararların belirsizliği nedeniyle bankalar bu tarz durumlarda kredilere onay vermeye pek sıcak bakmamaktadırlar.

İpotekli İhtiyaç Kredisi ile Daire Alınabilir mi?

Yasal olarak ipotekli ihtiyaç kredisiyle gayrimenkul alımı mümkündür. Bankaya ipotek olarak gösterilecek, emlak değeri olan bir taşınmaz üzerinden daha yüksek meblağlarda kredi kullanılabilir. İpotekli bireysel kredi ile şu koşullarda gayrimenkul sahibi olabilirsiniz:

• 1.000.0000 TL’ye kadar nakit para desteği
• En fazla 36 ay vade
• İmarlı arsa için değerinin %50’sine; mesken, iş yeri, müstakil ev, villa, daire vb için fiyatının %75’ine kadar kredilendirme oranı

Yukarıda belirttiğimiz maddeler tamamen bankaların inisiyatifindedir. Örneğin bazı bankalar kampanya çerçevesinde 3 ayda 1 ödeme imkanı da sunabilmektedirler.

Konut Kredisi ile Mortgage Arasındaki Fark Nedir?

Her iki kredi türü de; müstakil ev, daire, villa, işyeri, ofis, tarla, arazi, yazlık vb gayrimenkulleri satın almanıza olanak tanıyor ve benzeri koşullara sahiplerse aralarındaki fark nedir?  

Aralarındaki fark 2007 yılında yapılan bir düzenlemeyle (Mortgage Yasası) ortadan kaldırıldı. Yani Türkiye’de mortgage kredisi ile ev kredisi eşanlamlı kavramlardır. Zira bundan önce ev kredileri maksimum 5 yıl vade ile verilebiliyordu. Yapılan değişiklikle bu süre 180, hatta bazı bankalarda 240 aya kadar çıkmaktadır. Mortgage düzenlemesi sonrasında faiz oranları da eskiye oranla daha düşük seviyelerde seyretmektedir. Ez cümle, Mortgage sözcüğü, “kira öder gibi ev sahibi olmak” deyimini ülkemizde olanaklı kılmıştır.